Panduan Memulai Bisnis Sewa Apartemen

JNEWS – Sewa apartemen telah menjadi pilihan banyak orang di kota-kota besar. Pertimbangan orang menyewa apartemen antara lain dekat dengan kegiatan terpenting mereka, sudah dilengkapi dengan peralatan rumah tangga, dan ingin mendapatkan privacy. Kebutuhan tersebut dibaca sebagai peluang oleh orang lain sehingga bisnis sewa apartemen menjamur.

Panduan Memulai Bisnis Sewa Apartemen

Memulai bisnis sewa apartemen itu tidak semudah tinggal memasang iklan. Ada beberapa hal penting yang wajib diperhatikan agar tidak dirugikan penyewa dan tidak melanggar peraturan pengelola apartemen.

Berikut panduan memulai bisnis sewa apartemen yang perlu diketahui.

1. Melakukan Riset Pasar

Ada dua alasan orang menyewakan apartemen, yaitu daripada kosong dan untuk investasi. Jika untuk investasi maka riset pasar harus dilakukan sejak sebelum pembelian unit. Unit apartemen dapat disewakan meski kredit belum lunas. Itu artinya unit tersebut dapat membiayai dirinya sendiri.

Riset pasar untuk penyewaan apartemen yang penting dilakukan, antara lain meliputi:

Kegiatan ekonomi, bisnis, pemerintahan atau pendidikan di sekitar apartemen. Tidak masalah apartemen jauh dari pusat kota asal kegiatan-kegiatan tersebut meningkatkan prospek apartemen. Contohnya, apartemen di dekat kampus-kampus di Yogyakarta berlokasi jauh dari pusat Kota Yogyakarta.
Prospek Perkembangan Wilayah. Kadang, ada promosi apartemen di tempat yang masih sepi tetapi dikatakan kawasan tersebut akan menjadi lokasi yang strategis di masa depan. Informasi yang perlu ditanyakan adalah bagaimana rencana pengembangan wilayah tersebut dan kapan akan dimulai. Jika terlalu lama, bisa jadi akan lebih sulit dipromosikan.
Jarak dengan Fasilita dan Transportasi Umum. Untuk kota-kota dengan lalu lintas yang sulit ditembus seperti Jakarta, jarak apartemen dengan akses transportasi umum sangat menentukan harga sewa. Apalagi masyarakat Jakarta makin terbiasa menggunakan transportasi umum.

2. Mengetahui Peraturan Pengelola Apartemen

Peraturan sewa menyewa dari pengelola apartemen harus sudah diketahui sejak awal. Kebanyakan tidak ada larangan menyewakan unit ke pihak ketiga tetapi peraturan tiap apartemen berbeda-beda. Hal-hal yang harus dikonfirmasi antara lain fee, tambahan biaya perawatan, IPL (Iuran Pengelolaan Lingkungan) hingga parkir kendaraan penyewa.

Ada pula bisnis penyewaan yang bisa dititipkan kepada pengelola apartemen sehingga dapat benar-benar menjadi passive income bagi pemiliknya. Namun, tentu saja ada berbagai potongan, antara lain untuk biaya operasional, customer service, housekeeping, dan security.

3. Menetapkan Harga Sewa Apartemen

Dikutip dari laman Finansialku, cara menetapkan harga sewa apartemen yang sering digunakan adalah berpatokan pada capitalization rate atau cap rate. Cap rate untuk apartemen sekitar 7-10% tergantung lokasinya. Makin bagus lokasinya, maka makin tinggi cap rate-nya.

Contoh: harga unit Rp400.000.000 dengan cap rate 10%.

Rumus harga sewa per tahun = harga properti x cap rate.

Harga sewa per tahun = 400.000.000 x 10% = Rp40.000.000.

Harga sewa per bulan = Rp40.000.000 : 12 = Rp3.333.333,33 atau Rp3.400.000.

4. Mempersiapkan Legalitas Sewa Menyewa Apartemen

Beberapa hari lalu ada seorang pemilik unit apartemen yang membeberkan kerugian yang dialaminya di media sosial X akibat penyewa unit miliknya melarikan diri. Dia menunjukkan foto apartemen yang berantakan dan ternyata belum dibayar lunas.

Perjanjian sewa menyewa properti diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 44 Tahun 1994 (PP No.44/1994) tentang Penghunian Rumah oleh Bukan Pemilik, yang berbunyi:

Perjanjian dan peraturan sewa menyewa hanya sah dilakukan jika ada persetujuan atau izin pemilik hunian. Persetujuan ini dapat ditulis dalam bentuk surat perjanjian.

Praktiknya, surat perjanjian tersebut ada 2 macam, yaitu antara antara pemilik unit dengan pengelola apartemen dan pemilik unit dengan penyewa.

Surat perjanjian antara pemilik unit dengan pengelola

Biasanya pengelola sudah menyiapkan format resmi sehingga pemilik unit tinggal mengisi dengan data yang benar. Pemilik unit harus membaca hak dan kewajibannya dengan teliti karena akan diteruskan ke penyewa.

Surat perjanjian antara pemilik unit dan penyewa

Ada pengelola yang telah menyiapkan format resmi, tetapi ada pula yang dibuat sendiri oleh pemilik unit. Penyewa harus mengetahui semua hak dan kewajibannya, termasuk menjaga ketertiban di lingkungan apartemen. Dalam surat perjanjian ini harus dicantumkan sistem pembayaran untuk menghindari gagal bayar atau penipuan. Pemilik unit juga perlu membuat daftar inventaris barang-barang dan akan dicek kembali ketika masa sewa berakhir. Semua perjanjian dengan pihak ketiga harus diketahui oleh pengelola apartemen.

5. Memasang Iklan

Jika unit sudah siap untuk disewakan maka saat untuk memasang iklan tiba. Pemasangan iklan dapat dilakukan sendiri di akun media sosial atau melalui OTA (Online Travel Agent). Dahulu penawaran unit apartemen banyak dilakukan di Airbnb, tetapi sekarang juga bisa dilakukan di Traveloka, Agoda, Booking.com, dan sebagainya.

Cobalah survei dulu ke teman-teman, di OTA mana mereka biasa mencari penyewaan apartemen. Pemilik unit tidak perlu mendaftar ke semua OTA jika unit yang disewakan hanya satu.

6. Serah Terima dengan Penyewa

Selain perjanjian, peraturan untuk penyewa juga harus ada dalam serah terima. Intinya, peraturan untuk penyewa merupakan penjabaran dari surat perjanjian. Tujuannya untuk melindungi isi unit, menjaga hubungan dengan penghuni unit lain, dan membantu penyewa beradaptasi.

Dalam serah terima tersebut, ada pemilik yang memotret kondisi unit saat itu disaksikan penyewa, tetapi ada pula yang segan melakukannya. Pemotretan ini sebagai bukti jika terjadi masalah di kemudian hari. Namun ada pula pemilik yang merasa hal ini tidak sopan sehingga menganggap surat perjanjian saja sudah cukup.

Langkah-langkah awal bisnis sewa apartemen harus dilakukan dengan teliti. Penyewaan apartemen tidak seperti hotel yang selalu ditunggui sehingga seluruh risikonya harus dilindungi dengan bukti dan surat perjanjian. Apartemen merupakan bisnis yang menguntungkan jika benar-benar diperhitungkan, tidak hanya mengikuti tren usaha.